房地产进入调整期，土地财政难以为继已成行业共识。

      据中国指数研究院数据信息中心监测公布数据显示，监测的４０个主要城市５月１８日至５月２４日土地成交量环比增加１８％，出让金环比减少６４％。一线城市中，广州成交３宗住宅用地，合计８万平方米，出让金不足１０亿。

      这是前五个月土地市场的缩影。易居发布的数据显示，１—４月，１０大典型城市土地出让金收入１８３３亿元，与２０１４年、２０１３年同期相比分别下降４８．０％和２０．２％。

      土地成交量下降背后，地价持续高位。以北京为例，前五个月共成交约３４宗经营性用地，土地溢价率居高不下。

      有分析人士认为，商业用地资源减少会加剧房企在一线城市的竞争；楼市回暖，下半年土地市场成交情况有望好转。

      不过，房企对土地的渴望似乎并未点燃。“现阶段拿地必须慎之又慎。”一位一线房企相关负责人告诉中国经济网记者，相比加大土地储备量，企业更倾向于趁着行情好尽快去库存。

      一线城市土地市场沉寂

      对房地产行业来说，一线城市的标杆意义十分明显。

      今年一季度，北京的土地成交市场便出现了量价齐跌的情况。据北京国土资源局及亚豪机构公布的数据统计，今年一季度北京共成交地块２８宗，同比减少２２宗；经营性用地为２５宗。其中，建设用地面积１７３．６１万平方米、规划建筑面积３９９．２５万平方米，同比分别减少５７．３％和４２．４％。

      土地出让金方面，一季度北京约有４８４．７３亿元出让金进账，同比减少２６９亿元，降幅达３５．７％。

      分析人士认为，成交数据的走低主要受推地节奏限制。分析称，２０１４年整体的市场低迷以及地价的高企，使得部分房企对于土地市场“心有余而力不足”，为避免地块受到冷遇，相关部门也放缓了推地节奏。

      上海方面，截至４月底，土地成交建筑面积已经连续１２个月负增长，但土地成交均价却创下自２０１０年４月份以来的新高。

      值得一提的是，上海在今年４月８日还发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》，将全生命周期管理范围扩大到经营性用地。

      易居房产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，在上海建设用地负增长背景下，根据土地集约节约利用的迫切需要，这一政策是通过控制源头来倒逼房地产行业转型的进一步深化，产业化、专业化、精细化、品质化将行业是未来发展趋势。

      广州方面，在此前公布的２０１５年建设用地供应计划，今年预计出让２０４幅地块，总用地面积约１６２１万平方米，较２０１４年减少近２４％；在出让计划大幅减少的情况下，广州土地市场成交状况也相当惨淡，今年一季度仅完成全面目标不足一成。

      去库存压力依旧

      一直炙手可热的土地为何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市场方面库存高企也是主要原因。

      据中国指数研究院公布的数据显示，２０１４年１２月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为３８９７万平米，达近五年最高水平，较２０１３年１２月增长近千万平米。而２０１４年，一线城市出清周期均值为１３．５个月，同样也是近五年最高。

      易居房地产研究院公布的《２０１４年新建商品住宅库存报告年终版》，广州２０１４年１月份新建商品住宅库存为７３８万平方米，而到了第三季度末则达到了１００９万平方米，到了第四季度，库存处于一个高位盘整的态势，到了年末则为９９４万平方米。

      这就是今年开年整个房地产行业的情况。

      “疯狂拿地，到快速开发，再到行业突然预冷，去年末应该是地产业问题集中爆发的关键节点。一度抢手的房子变成了难以消化的库存，这就是为什么在现有情况下开发商冷落土地市场，而专心致志卖房子。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者。

      确实，今年３．３０新政后，政府还推出了降准、降息等利好消息，对急需资金的房地产行业带来了很大的活力。同样，在每一次利好的背后，都上演着楼盘热卖、准备涨价的戏码。但是，在行业研究人员看来，都是只是房企加快去化的手法。

      目前，房地产回暖呼声颇高。中国指数研究院发布的百城价格指数显示，５月全国１００个城市（新建）住宅平均价格为１０５６９元／平方米，环比由跌转涨，上涨０．４５％，同比下跌３．７３％，跌幅收窄０．７３个百分点。

      虽然价格有所上扬，但库存压力依然不小。

      我爱我家的统计数据显示，北京２０１４年商住房月均成交套数为１１１２套，而２０１５年第一季度，商住房月均成交套数进一步下滑至７８２套。与２０１３年相比，下滑幅度超过５０％。而２０１４年５月至今，北京商住房库存套数为３６６５３套。

      下半年土地市场必升温？

      伴随房价的微涨，６月份的土地市场也已经是风云再起，最受关注非以广州为首的华南区域莫属。

      ５月２０日，广东佛山顺德区举办了５年来最大规模的一次土地推介会，２５宗优质土地吸引了包括万达、保利、中海、碧桂园在内的３７家房企。顺德区国土局有关人士就表示。

      “这次推地的规模是近年来最大的，土地也比较优质。因为我们对今年的市场有信心。”

      ５月２７日，在福建厦门的一场土地拍卖会上，恒大力压万科、华润、金地等房企，以超过３０亿元的总价拿下了当天拍卖会上最大的一幅住宅用地。

      ５月２８日，广州市国土资源和房屋管理局官网显示，广州将于６月２６日以拍卖方式出让７宗地块，起始总价高达１９８亿元。７宗地块主要是商务和商住用地，集中在广州金融城、广纸以及广钢新城等旧厂旧村等改造地块项目。

      信息显示，地块起始总价达１１５亿，楼面价高达１．６万元／平方米。其中２宗商住混合地总占地面积达３０万平方米，建筑面积达７２万平方米，因其面积巨大，地处市区注定将成为焦点。

      此外，天津、昆明等地也明确表示６月份将有多宗土地挂牌转让。

      这都被广泛看作是继房价回暖之后土地市场抬头的信号。北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年将是土地市场的窗口期，房企在一波上行行情，将积极去化，去化的下一步即是积极补仓。

      不过也有分析者认为，下半年土地市场未必会升温。

      “土地市场的冷热，直接取决于房地产市场交易情况。眼下，群众购房意愿上升，很多人看涨房地产行业。如果不抓住机会尽快去化，而是选择过早补仓，一旦楼市稍微降温，企业库存高企压力依然很大。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者，对土地入市速度的控制和去库存速度达到合理配比，商品房供应过剩的情况才能得到有效解决。

      该分析人士还表示，很多房企正在朝着多元化和轻资产方向转型，对土地的渴望已非“欲罢不能”。

      对于下半年土地市场的预测，他表示，“相比前５个月，肯定会出现一定的反弹，但应该不会太剧烈”。

来源：中国经济网